土地是国家的，房本上的土地使用权是有年限的。住宅用地为70年，商业用地为40年，工业用地为50年。土地使用权到期的问题已经迫在眉睫。
有人在某乎上提出了一个问题：上海出台《工商业项目土地使用权续期工作指导意见》，规定商业用地和办公用地到期后需补缴不低于基准地价70%的费用。如果全国推广，中国经济会受到什么影响？我查阅了上海资规局官网，但没有找到相关文件。后来通过百度搜索，在上海市房地产估价师协会官网上找到了该文件，即《上海市工商业项目土地使用权续期工作指导意见（试行）》（沪规划资源用〔2026〕234号）。文件于2026年7月31日印发实施，确立了“以续期为常态、不续期为例外、根据企业要求、应续尽续”的工作原则。
土地使用年限到期是所有房屋所有者都会面临的问题。无论是住宅、商业公寓、写字楼还是工业物流文教科技等，房子属于所有权人，但土地有使用年限，到期后需要延长使用年限。在上海出台这个文件之前，各地陆续发布了非住宅用地土地使用年限续期的政策。例如：
- 北京：2026年1月产业用地弹性年期新政规定，弹性年期用地届满经履约综合评价达标可协议出让续期，价格由企业在首次出让时的地价水平与续期时的基准地价综合评估中择一，并在首次出让合同中事先锁定，前后两次出让年期之和不超过50年。 - 广州：工业用地按基准地价、商服用地按标定地价，达标项目按特定公式缴交，不达标则全额缴交。 - 浙江海宁：非住宅用地出让续期的，按办理续期时点的土地市场评估价结合亩产效益评价地价修正系数所得价格的50%缴纳土地出让金，修正系数分三个档次1/1.1/1.3。
目前情况已经很明朗，土地使用权到期后需要续费。宅地到期续费暂且不论，重点讨论非住宅用地到期续费可能带来的影响：
对于优质资产，尤其是核心区域的商办甲级写字楼，续费可能会提升其估值。而普通公寓由于已散售，业主们是否同心是个大问题，补缴与否会在估值上产生巨大差异，最终售价也会相差很多。商业REITs关注的是回报率，续费对REITs的估值和总体收益有一定贡献，但对投资者来说租金收益才是关键。小业主弃缴的可能性较大，但大业主更愿意提高物业估值，因此分散型分割物业的估值负面影响更大。到期续费在存量时代下可以视为地租方案的一种变形，成为替代土地出让金收益的重要路径。上海作为先行先试的城市，若成功将为其他城市提供参考，若失败则可能就此打住。非住宅用地处理好了，住宅用地也有借鉴意义。
